Vai man vajadzētu iegādāties īpašumu Melnkalnē un kā to vislabāk darīt?

Bērnībā daudzi, visticamāk, sapņoja par māju pa jūru, jo tas ir tik romantiski dzīvot kūrortā. Pieaugušie reizēm pērk šādu nekustamo īpašumu pat ne tik daudz, lai dzīvotu šeit pastāvīgi vai atvaļinājumā, neuztraucoties par atrunām, bet gan nopelnīt naudu par mājokļa izīrēšanu. Tā pati Melnkalne katru gadu saņem vairākkārt vairāk tūristu nekā šeit dzīvojošie, kas nozīmē, ka sezonas laikā būs pastāvīgs pieprasījums pēc labiekārtota dzīvokļa, un tas var ātri maksāt par sevi.

Pētot nekustamā īpašuma iezīmes Melnkalnē, jāatzīmē, ka dzīvokļiem un mājām šajā valstī var būt daudz priekšrocību. Apsveriet galveno, attiecībā uz lielāko daļu pārdošanai piedāvāto mājokļu.

• Pieprasījums pēc īstermiņa īres mājokļiem Melnkalnē pēdējos gados strauji aug, un nav priekšnoteikumu pieprasījuma kritumam. 2017. gadā valstī pirmo reizi apmeklētāju skaits pārsniedza 2 miljonus cilvēku un turpina pastāvīgi pieaugt. Zemas cenas, salīdzinot ar daudziem citiem kūrortiem, piesaista tūristus, un valsts ir izveidojusi bezvīzu režīmu ar lielāko daļu tās kaimiņu un daudzu postpadomju valstu. Rezultātā 20% no viesiem nāk no Serbijas, Krievijas un Ukrainas kopā, nodrošinot vienādu summu, līdz 10% apmeklētāju nodrošina Bosnija un Hercegovina, bet arī bagāti tūristi no Rietumeiropas.

• Valsts mājokļu sektora investīciju pievilcība ir laba, jo ārvalstu investoriem ir izveidoti pārredzami un reāli noteikumi, kas pārsteidzoši atgādina par paraugu ES. Turklāt valsts tikai pēc neatkarības iegūšanas 2006. gadā saprata, cik daudz var nopelnīt par tūrismu, jo šeit pēc šī datuma tika uzcelts milzīgs mājokļu fonds. Tas nozīmē, ka ir daudz jaunu ēku, kas balstītas uz modernām tehnoloģijām, turklāt, lai atrastu tukšu dzīvokli nopirkt, nav problēma.

• Ja vēlaties, jūs varat atrast salīdzinoši lētu mājokli Melnkalnē - pat vidējā kvadrātmetra cena šeit nedarbojas. Tas viss ir atkarīgs no vairākām specifiskām īpašībām, piemēram, ēkas vēsturiskā vērtība palielina tarifus, bet tuvējās vietas klātbūtne perspektīvai attīstībai ievērojami samazina cenu. Tā rezultātā tieši tādam pašam mājoklim 300 metru attālumā viena no otras var būt dažādas izmaksas. Turklāt cenas ietekmē arī ģeogrāfiskais faktors - prestižajā piejūras Budvā mājokļi ir visdārgākie, pārējā krasta daļa ir nedaudz lētāka, bet pārcenojumos cenas ir daudz zemākas, lai gan šeit arī kalni ir skaisti.

• Melnkalnē nodokļu un komunālo politiku veicina tikai mājokļu iegāde. Piemēram, pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū, nodoklis būs tikai 3% no izmaksām, bet, ja attīstītājs pats ir attīstītājs, pat šī pārmaksa nebūs. Gada nodoklis īpašniekiem svārstās no 0,1% līdz 1% no izmaksām uz vienu kvadrātmetru šajā reģionā, bet tas jebkurā gadījumā ir mazliet.

• Ieguldījumi neaprobežojas tikai ar ieguldījumiem mājokļu attīstībā - lielāki ieguldītāji ir iesaistīti tādas infrastruktūras būvniecībā kā skolas ar angļu vai krievu valodas mācīšanu, jahtu ostām un daudzām citām ērtībām. Šāds situācijas uzlabojums padara tūristus vēl svarīgāk ceļot šeit masveidā, kas nozīmē, ka šeit būs vēl izdevīgāk īrēt mājokļus.

• Melnkalne tiek uzskatīta par vienu no videi draudzīgākajām valstīmGalu galā šeit nav nopietnas nozares, un tāpēc tūristu potenciāla turpmāka izaugsme šķiet diezgan dabiska.

Protams, ir arī daži trūkumi, bet tie ir salīdzinoši mazi un daudziem cilvēkiem tie ir nenozīmīgi. Tomēr jums ir tas, ka tie var būt nopietns trūkums, tāpēc mēs tos izskatīsim.

• Melnkalnei ir oficiāls statuss kandidātam pievienoties Eiropas Savienībai, bet līdz šim tas nav kļuvis, un nevar teikt, ka tas notiks drīz. Daudziem investoriem no pēcpadomju telpas, mājokļa iegāde ārzemēs ir noderīga arī saistībā ar vienkāršotu Šengenas vīzas iegūšanu, arī piederot dzīvoklim kādā ES valstī, jūs varat pieteikties uzturēšanās atļaujai un pēc tam pasei.

• Melnkalnei ir ievērojama provinces sociālisma pagātne. - neskatoties uz ieviestajām inovācijām, infrastruktūras robežas salīdzinājumā ar Rietumeiropu. Piemēram, valstī praktiski nav centralizētas apkures, lai gan ziemā pat salīdzinoši siltajā krastā temperatūra ir tikai 3-7 grādi pēc Celsija.

Vietējie iedzīvotāji nolēma apsildīt telpas ar gaisa kondicionieriem, tomēr jau var būt elektrotīkls - maksimālais slodzes izraisītie pārtraukumi joprojām nav neparasti. Cita starpā vietējo darbinieku mentalitāte un apmācība ir tikai vidējs starp vajāto Eiropu un mūsu nežēlīgo realitāti, kas var nobiedēt dažus turīgus tūristus.

Kā minēts iepriekš, valsts ir attīstījusies tūrisma infrastruktūras attīstībā - vismaz zeme ir nodota privātajiem attīstītājiem, un tie, kas vēlas atturēt iztērēto naudu, viņi steidzās veidot milzīgu mājokļu apjomu. No vienas puses, priekšlikumu pārpilnībai bija jāsamazina nekustamā īpašuma cenas, bet Melnkalnes gadījumā mēs uzskatām, ka šeit investīcijas jau ir sākušas atmaksāties.

Prakse rāda, ka Iegādājoties māju Melnkalnē, ir daudz jēgas, ja nevēlaties iegādāties priekšmetu, ko iegādāties pats, bet meklēt vietējos konsultantus. Jūs pats nevarat pat saprast, kāpēc dārga māja maksā tik daudz, un izvēloties lētākus mājokļus, jūs neesat pārliecināts, ka jūs zināt par visiem šāda pirkuma riskiem.

Eksperti atzīmē, ka pēdējā laikā pieaugošais pieprasījums ir intensīvi veicinājis attīstītājus, un viņi cenšas pēc iespējas ātrāk pabeigt būvniecības projektus, kas neizbēgami ietekmē būvniecības kvalitāti. Ņemot vērā, ka šajā kalnainajā valstī periodiski notiek zemestrīces, pirms dzīvokļu iegādes "jaunajā" ēkā ir lietderīgi atkārtoti domāt.

Turklāt jūs bieži varat dzirdēt sūdzības ēkām, kas atrodas kalnu pakājē, ir lielāka tendence pakāpeniski ritēt un pat sabrukt.

Attiecībā uz pirmo rindu šeit būs daudz grūtāk iegūt mājokli, ja tikai tāpēc, ka ir īpaši liels pieprasījums no īpaši bagātiem ārzemniekiem.Pirms dažiem gadiem daži ietekmīgi Rietumu mediji rakstīja, ka aptuveni 14% no visas Melnkalnes teritorijas jau nopirkuši ārzemnieki, un ir jāpieņem, ka viņi ir galvenokārt ieinteresēti piekrastē. Tomēr Pat šeit ir iespējas, vienkārši būsiet gatavs maksāt ļoti lielu summu.

Melnkalnes mājokļu tirgū ir vērojamas milzīgas cenu atšķirības - pārāk daudz faktoru ietekmē cenas. Ņemiet vismaz mājokļu fondu - jūs varat saņemt dzīvokli vecajā daudzstāvu ēkā, kas nav būtiski atšķirīga no tipiskās padomju, vai relatīvi jaunā ēkā, kas tika uzcelta neatkarības laikā, ņemot vērā visas mūsdienu ēkas prasības.

Atkal, kaut kur kalnos vai pat galvaspilsētā Podgoricā, cenas var būt nedaudz zemākas par vidējo, bet lielākais jautājums ir, cik daudz šādu ieguldījumu atmaksāsies, jo statistika rāda, ka lielākā daļa ārvalstu tūristu skriežas ne tik daudz uz kalniem kā uz jūru.

Visi šie faktori neļauj noteikt vidējo kvadrātmetru cenu - precīzāk, to var aprēķināt, bet praksē tas nesniedz nekādu labumu, jo tas var būt lētāks un daudz dārgāks. Ja jūs joprojām interesē un vēlaties vismaz vispārēju priekšstatu par to, cik daudz jūs sagaidāt, jums jāzina, ka 40 tūkstoši eiro ir minimālais kapitāls, kas ļauj iegādāties nelielu 20 kvadrātmetru studiju.

Neliels ģimenes dzīvoklis ar aptuveni 50 kvadrātmetru lielu platību maksās tūkstošiem šādā veidā 60.

Ja Jums ir interese par māju ar zemes gabalu, ēka pati par sevi noteiks izmaksas daudzos aspektos, nevis pati teritorija. Piemēram, 60 metru māja 200 kvadrātmetru pagalmā var izmaksāt aptuveni 80 tūkstošus eiro, bet plaša 200 kvadrātmetru villa un vēl 300 gab.

Cenu atšķirība ir atkarīga ne tikai no jūras tuvuma, bet arī uz konkrētu ģeogrāfisko atrašanās vietu. Pirmkārt, jebkurā reģionā, no loga skats ir ļoti novērtēts, mājokļi ir īpaši iespaidīgi, no kuriem skaidri redzami gan kalni, gan jūra.

Protams Milzīgs bonuss ir tas, ka vietējā teritorijā ir sava piekļuve jūrai, ideālā gadījumā - sava pludmale, Nepiederošajiem, izņemot īpašnieka uzaicinājumu, nevar saņemt.

Ja mēs runājam par reģioniem, starp augstākajām vietām parasti sauc Budva Riviera (netālu no Budvas kūrorta) un Boko-Kotor (Kotora līča piekrastē, ieskaitot Tivatu).

Jūs varat mēģināt ietaupīt naudu, izvēloties mājokli kaut kur Barskajas Rivjērā vai pat Ulcinj tuvumā. Tajā pašā laikā jāsaprot, ka tās izmaksas nav zemākas - elites atpūtai ir mazāk iespēju, tūristi tur nav tik plosīti, un tāpēc peļņa, iespējams, nebūs tik augsta.

Tā kā no iepriekš minētā kļūst skaidrs, Melnkalnes pilsonība, protams, nav nepieciešama nekustamā īpašuma iegādei valsts iekšienē - patiesībā valsts ir gluži pretēja, interesē ārzemnieki, kas šeit ieguldījuši naudu, un tāpēc procedūru, cik vien iespējams. Turklāt, lai gan Melnkalnes pievienošanās Eiropas Savienībai perspektīvas un laiks vēl nav pilnīgi skaidrs, daudziem cilvēkiem šīs valsts pases iegūšana jau šobrīd šķiet labs veids, kā drīz kļūt par Eiropas Savienības pilsoni.

Vēl viena lieta ir tā, ka viss nav tik vienkārši - par pases faktisko pārdošanu Melnkalne prasa diezgan daudz. Lai iegādātos nekustamo īpašumu pie uzvarētā ceļa, lai saņemtu dokumentu, jums būs jāmaksā no 250 tūkstošiem eiro, un attīstītajā reģionā - no 350 tūkstošiem, un vēl 100 tūkstoši jebkurā gadījumā būtu jāpārskaita uz valsts kontiem. Turklāt šī iespēja nav piedāvāta visiem - trīs gadu laikā pēc programmas uzsākšanas (2018-2021) būs jāiesniedz pieteikums, un tikai 2 tūkstoši laimīgo, kuri drīkstēs piedalīties, tiks atlasīti no visiem pretendentiem.

Ja nav lielu naudas, jūs varat iet garāk, pēc uzturēšanās atļaujas saņemšanas valstī. Ja esat šeit iegādājies māju, jums tiek izsniegta pagaidu uzturēšanās atļauja, kas ir derīga tikai vienu gadu - šajā laikā jums ir nepieciešams iegūt stabilu vietu un iegūt papildu iemeslus, lai paliktu. Ja jūs neesat atraduši darbu un neesat saistījušies laulībā ar kādu no vietējiem, jūs varēsiet bez vīzas veikt tikai tad, ja iegādātais objekts maksā vairāk nekā 40 tūkstošus eiro - tad jūs varat pagarināt uzturēšanās atļauju.

Neatkarīgi no tā, kāda veida īpašumu jūs nolemjat iegādāties Melnkalnē - dzīvokli, zemes gabalu vai māju - jūsu darījums sāksies ar tā saukto sākotnējo līgumu. Tā saka ne tik daudz - tiek aprakstīti darījuma noteikumi (ko, kur, kad, cik daudz, no kura un kam), tiek ņemta vērā maksāšanas metode un noteikumi, kā arī depozīta summa, parasti apmēram 10% no iegādātās pirkuma vērtības. objektu. Norādītais depozīta apmērs ir jānodod iepriekšējam īpašniekam, kuram ir pienākums izsniegt kvīti par to, ka viņš ir saņēmis sākotnējā līgumā norādīto naudu.

Pēc tam tiek noslēgts galvenais pirkuma līgums, kura juridiskā reģistrācija ir adresējama tikai Melnkalnes valsts notāra birojiem - tie ir valsts noteikumi. Šeit krāsotie punkti jau ir ievērojami vairāk - papildus iepriekš aprakstītajam, ir jāpiemin, piemēram, ka pārdevējs piekrīt pārreģistrēt objektu citai personai.

Kā minēts iepriekš Pērkot māju otrreizējā tirgū pēcpadomju valstu pilsoņiem, nodoklis ir 3% no summas. Kopumā prakse rāda, ka nodokļi, juridiskais atbalsts un atkārtota izsniegšana kopā palielina izmaksas par aptuveni 5%, tāpēc, izvēloties īpašumu, ir jāņem vērā arī šis uzcenojums.

Šī iemesla dēļ ir svarīgi, lai pārdevējs nebūtu pret atkārtotu izsniegšanu loģiski, ka jebkuram jaunam īpašniekam ir nekavējoties jāpiešķir pirkums valsts kadastrā. Tomēr saskaņā ar Melnkalnes tiesību aktiem to var izdarīt ne nākotnē, bet pirmajās 30 dienās no darījuma dienas. Labāk nav eksperimentēt ar to, kas notiks, ja ierosinātajā periodā legalizācija nenotiks, un tāpēc, ka pārdevējam nav nevajadzīgu problēmu, kas „nomainīja savu prātu” un liek uzlikt riteni, ir skaidri noteikts nolīgums par viņa piekrišanu atkārtotai reģistrācijai.

Ja jūs pērkat brīvu zemes gabalu, plānojat iesaistīties sevis celtniecībā, ir vērts apsvērt, ka Melnkalnē ne visas zemes liecina par turpmāku attīstību.Iemesli, kādēļ konkrēta vietne no likumdošanas viedokļa nav piemērota būvniecībai, var būt daudz, bet jūs, visticamāk, neizdosies mainīt šo teritorijas statusu, un jebkura ēka, kas uzcelta ar nezināšanu vai nejaušību, tiks uzskatīta par nelikumīgu un var tikt nojaukta .

Daudzi no mūsu tautiešiem, kas plāno iegādāties nekustamo īpašumu Adrijas jūrā, nolemj pārdot "papildu" nekustamo īpašumu savā dzimtenē, lai iegūtu naudu. Vienas procedūras sadalīšana divos posmos ievērojami kavē procesu un ietver lielu daudzumu dokumentu, tāpēc daži potenciālie ieguldītāji pat nevēlas apsvērt šādu ideju, uzskatot, ka to ir grūti īstenot. Faktiski problēmu var atrisināt nedaudz vieglāk, nekā šķiet.

Ir starptautiskas nekustamā īpašuma aģentūras, kas piedāvā apmaiņas pakalpojumu, piemēram, Krievijas nekustamo īpašumu Melnkalnei. Divu atsevišķu darbību vietā, no kurām katra var tikt aizkavēta, viena tiek piedāvāta un diezgan ātri, jo jūs neprasāt ne Krievijas īpašnieka pircēju, ne Melnkalnes nekustamā īpašuma pārdevēju - to uzskata par vienu un to pašu juridisko personu. Tā rezultātā jūs nedrīkstat saņemt naudu savās rokās, bet negaidiet, kamēr tiks pārdots jūsu pārdotais objekts - speciālisti vienkārši ierodas norādītajā adresē un novērtē, cik daudz var piedāvāt jūsu mājokli vai dzīvokli.

Pateicoties sadarbībai ar nopietnu uzņēmumu, jūs varat vienkāršot atjaunošanas procesu, pat ja tā "ēd" daļu no budžeta. Turklāt šādi pakalpojumi parasti darbojas tikai Maskavā, Sanktpēterburgā un citās lielākajās pilsētās, kur nekustamais īpašums ir pieprasīts.

Atbildes uz jautājumiem par īpašuma iegādi Melnkalnē ir dotas nākamajā video.